商品房买卖合同中关于产权登记的条款一般约定如下：

出卖人应当在商品房交付使用后90天（或180日、360日、500日等）工作日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任……

由于合同签订中，出卖方的强势，到底签订多少日，购买人并不能够左右。那么，到底应签多少日呢？法律法规有没有确切的规定呢？

与商品房买卖合同中关于产权登记的法律、法规和规章主要有以下条款。

　　１９９８年７月２０日发布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》，第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

自2001年6月1日起施行的建设部《商品房销售管理办法》，第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

2004年7月20日发布施行《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》第十二条规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

2001年8月15日发布施行《建设部关于修改〈城市房地产权属登记管理办法〉的决定》，第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。 第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

    2003年6月1日由最高人民法院通过施行 的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（商品房司法解释），第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条 规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 

     由于法律法规的规定不够明确、统一，以及实际操作中存在的各种因素，商品房的购买人或称买受人究竟应在多长时间内报产权机关备案，一直以来都是商品房买卖合同纠纷中的一个热点问题。

     一、鉴于实务中司法解释的较高适用效力，我们从商品房司法解释谈起。

     1、第十八条规定，由于出卖人的原因，……。何为“非因出卖人原因”没有进一步的明确规定，造成纠纷处理中的难度。

    2、第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的， 除当事人有特殊约定外，……。何为“当事人有特殊约定”没有进一步的明确规定。现在实务中大多认为合同中即使约定超过90日也是可以的。即第十八条 并没有关于超过90天未进行产权登记的后果，相反却“当事人有特殊约定”含义不清晰的规定，更容易使购房人理解不正确。

    3、第十八条规定，买卖双方没有对此进行约定的，为预售房交付/现房合同订立后的90天，而此规定对出卖人非常不利，为此，多数出卖人会希望在订立商品房买卖合同时在其中增加相关约定。且由于合同签订中，出卖方的强势，出卖方爱签多少日就是多少日。

    4、真正清晰的是第十九条 规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 但目前实务中请求解除合同的又有多少呢？

    二、鉴于建设部的规章在合同纠纷处理中，由于位阶效力较低，实务中并无讨论意义。一句话，违反了又能怎样？

    三、《城市房地产开发经营管理条例》属行政法规，但第三十三条规定的“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”到底是效力性规定？还是管理型规定？从此并不能得出超过90日的法律后果。

    综上， 对出卖人来说，最好对该项要有约定，时间越长越好；对于购房人或买受人来说，最好对该项没有有约定，有约定的时间越短越好

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